Recogemos en esta entrada algunos apuntes sobre las definiciones y conceptos legales aplicables en el ámbito de la garantía Decenal o Seguro Decenal.
En la LOE (Ley Orgánica de la Edificación) se establece la obligatoriedad de establecer una garantía durante 10 años del resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan en su origen en elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Esta garantía, se puede cubrir mediante un seguro de daños materiales, seguro de caución o una garantía financiera.
En el seguro decenal de daños (SDD) el asegurador se obliga, mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura, a indemnizar dentro de los límites pactados, el daño producido al asegurado; en el seguro de caución el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos, dentro de los límites establecidos en la Ley o en el contrato; en la garantía financiera será la entidad bancaria la que responderá del eventual daño que se pueda producir.
CARACTERÍSTICAS DEL SEGURO DECENAL (SDD)
La LOE establece una serie de especialidades para ambos seguros y un régimen común.
- Respecto al seguro decenal de daños, se establece como principal característica que no se aplica la normativa reguladora de la cobertura de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, esto es, los ocasionados por fenómenos de la naturaleza: terremotos y maremotos, inundaciones extraordinarias, erupciones volcánicas, tempestad ciclónica atípica y caídas de cuerpos siderales y aerolitos, ocasionados vioentamente como consecuencia del terrorismo, rebelión, sedición, motín y tumulto popular, así como los ocasionado por hechos o actuaciones de las Fuerzas Armadas o de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad en tiempo de paz.
- Respecto a los seguros de caución, el asegurador asume el compromiso de indemnizar al primer requerimiento y no puede oponer al asegurado las excepciones que pueden corresponderle contra el tomador del seguro, aunque sí las que pudiera tener contra el asegurado, como el mal uso o la falta de mantenimiento adecuado del edificio. Se ha llegado incluso a señalar la posibilidad de dirigirse directamente contra el asegurador una vez producido el daño, aún en los contratos de caución.
PARTICIPANTES EN EL SEGURO DECENAL (SDD)
Como en cualquier otro contrato de seguro, en los seguros suscritos en cumplimiento de las obligaciones previstas en LOE concurren:
- Tomador
- Asegurado
- Asegurador
TOMADOR SEGURO DECENAL
El tomador del seguro ha de se el promotor, salvo que expresamente haya pactado con el constructor que sea este el tomador por cuenta del promotor. Sin embargo, en caso de incumplimiento por el constructor, el responsable último es el promotor.
En el documento acreditativo de la garantía debe constar necesariamente la identificación del tomador del seguro, que será el promotor o el constructor de la edificación. Sin embargo, no se establecen requisitos tendentes a verificar formalmente la suscripción de la póliza, pues no se requiere la legitimación de la firma del tomador, ni la verificación de su capacidad por parte de notarios o registradores.
ASEGURADO SEGURO DECENAL
En el seguro decenal de daños el asegurado será el promotor y los sucesivos adquirientes del edificio o parte del mismo.
Debe hacerse constar en el documento acreditativo del seguro la expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirientes, con identificación de los primeros. Al estar ligada la posición de asegurado a la titularidad del inmueble en cuestión, se asegura que esta es la persona titular del interés asegurado en el momento del siniestro.
La subrogación en la posición de asegurado de los sucesivos adquirientes se produce de manera automática. Bastaría para ejercitar las acciones correspondientes contra la entidad aseguradora la acreditación de la titularidad por lo medio correspondientes.
Cuando se proceda a la constitución de un régimen de propiedad horizontal, en el caso de la entidad aseguradora opte por el pago en metálico, en lugar de la reparación del daño, la comunidad de propietarios es acreedora frente a la compañia de seguros respecto de los daños sufridos en los elementos comunes y no cada propietario en función de su cuota de participación. En el caso de los elementos privativos, cada adquiriente se convierte en un asegurado diferenciado, sin que exista un crédito único mancomunado indivisible. En caso de hipoteca, el acreedor hipoteria puede solicitar su depósito.
ASEGURADOR
El asegurador es la entidad que se obliga al pago de la indemnización en caso de producirse el evento asegurado. Se impone a los notarios y registradores la obligación de realizar una serie de comprobaciones en relación con los seguros que se incorporen a las escrituras de obra nueva a otorgar o inscribir. En concreto, debe constar:
Identificación de la compañía o entidad aseguradora, sin que esté prevista la exigencia de un certificado sobre la existencia o vigencia de dicha entidad.
Autorización para operar en España. La finalidad de este requisito es cerciorarse de que la entidad aseguradora reúne los requisitos de existencia y competencia necesarios para contratar válidamente los seguros requeridos por la LOE. La autorización puede acreditarse mediante certificación del Regristro Administrativo de entidades aseguradoras mantenido por la Dirección General de Seguros acreditativa de que dicha compañía es titular de la autorización administrativa para operar en el ramo del seguro correspondiente. La aseguradora puede ser tanto española como extranjera, siempre y cuando tenga las autorizaciones pertinentes en sus países de origen que permitan operar en España (por ejempo, a través del mecanismo de libre prestación de servicios o mediante un establecimiento permanente en España)
Nombre y apellidos del firmante de la póliza, certificado o suplemento y concepto en el que interviente. La firma debe estar legitima, pudiendo hacerse con legitimación en la escritura de obra nueva o acta de finalización de obras, incorporándose el documento a la matriz. La finalidad de este requisito es la de verificar, aunque sea de manera no completa, la identificación del representante de la entidad aseguradora. La firma debe realizarse en presencia del notario o reconocidas ante este.
OBJETO DEL SEGURO DECENAL (SDD)
Es necesaria una descripción adecuada del objeto del seguro, y así en la póliza del contrato, o certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitucion y vigencia del contrato deben constar los siguientes extremos en relación con la identificación y descripción de la edificación:
- Su localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de obras.
- Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestación expresa de que carece de ella.
- Datos resgistrales si la finca está inscrita.
- Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.
RIESGO CUBIERTO EN SEGURO DECENAL (SDD)
Garantizar el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente las resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Quedan excluidos, sin embargo, de la delimintación del daño necesariamente asegurados una serie de supuestos que podrían ser consecuencia de los mismos defectos estructurales, en particular:
- Los daños corporales u otros perjuicios económicas distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
- Los daños ocasionados a inmuebels contiguos o adyacentes al edificio.
- Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
- Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.
- Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
- Los gastos necesarios para el mantenimiento del edifio de que ya se ha hecho la recepción.
- Los daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios o defectos de las instalaciones propias del edificio.
- Los daños ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado del daño.
- Los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en un nuevo acta suscrito por los firmantes del acta de recepción.
Por el contrario, nada impide una ampliación del ámbio del seguro.
CAPITAL MÍNIMO SEGURO DECENAL (SDD)
El importe mínimo del capital asegurado es el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, que además debe ser verificado por el notario otorgante de la escritura de obra nueva al menos cuanto cubra el coste final de ejecución.
La LOE no ha previsto que el seguro obligatorio tenga una clásula de actualización de la suma asegurada a fina de adaptarla al previsible aumento de valor de la reparación con el transcurso del tiempo, por lo que no parece dificil que se produzcan situaciones de infraseguro. Teniendo en cuenta que la contratación del seguro decenal es un medio para reforzar, que no sustituir el régimen de garantías previsto en LOE, puede ser recomendable para el promotor la contratación del mismo, a fin de evitar futuras situaciones de responsabilidad en caso de que el daño del siniestro exceda la suma asegurada, o que se produzca igualmetne un déficit en la indemnización por la aplicación de la regla de la proporcionalidad, cuya aplicación no esta excluida en la LOE.
Infraseguro Seguro Decenal
El infraseguro se produce cuando el valor del objeto que se quiere asegurar es inferior a su valor real y, cuando esta situación se da, puede tener consecuencias a la hora de percibir la indemnización en caso de siniestro.
Regla de proporcionalidad en Seguro Decenal
Formula de cálculo de minorización de la indemnización al beneficiario en caso de siniestro parcial que puede aplicar el asegurador cuando la suma asegurada es inferior al valor real del objeto asegurado.
Franquicia en Seguro Decenal
La franquicia máxima del seguro decenal no podrá exceder del 1% del capital asegurado de cada unidad registral. La franquicia convenida ha de constar necesariamente en el documento del que resulte la garantía.
SINGULARIDADES DEL SEGURO DECENAL LOE
En atención al particular régimen de los seguros previstos y su finalidad de proteger a los sucesivos adquirientes de viviendas, la LOE estabece una serie de excepciones a las reglas generales aplicables al contrato de seguro, incluyendo:
- Imposibilidad de resolución del seguro por impago de pagos fraccionados de la prima. Pese a que la LOE establece la obligación de pago de la prima del seguro en el momento de la recepción de la obra, parece permitir el fraccionamiento de la misma. La falta de pago de las siguientes fracciones de prima no da derecho a la aseguradora a resolver el contrato, ni este se extingue, ni la cobertura del asegurador se suspende, ni este queda liberado de su obligación.
- Imposibilidad de resolución o rescisión antes de finalizar el plazo de garantía, ni por mutuo acuerdo. Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no puede rescindirse ni resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo de duracción previsto. La limitación afecta no solo al promotor-tomador del seguro, sino también a los futuros aseguradores, que no pueden rescatar la póliza. La finalidad es evitar la contratación fraudulenta de un seguro que permita el otorgamiento de la escritura de obra nueva, o evitar en general situaciones en que se mantengan en el tráfico jurídico inmuebles sin las garantías previstas por la LOE, y que esta solo permite en muy limitados casos.
- Posibilidad de indemnización en metálico o mediante reparación. El asegurador tiene la facultad de optar por el pago de la indemnización en metálico que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los mismos, en contra de los previstos para otros seguros, en los que se exige el consentimiento del asegurado para la sustitución de la indemnización en metálico por una reparación.
En lo no previsto en la LOE, ha de estarse a lo dispuesto en la Ley del Contrato del Seguro, en particular en todo lo relativo al procedimiento para reclamación y pago de la indemnización. El tomador del seguro o el asegurado deben comunicar al asegurador el acaecimiento del siniestro dentro del plazo máximo de 7 días de haberlo conocido, salvo que se haya fijado en la póliza un plazo más amplio, o el asegurador haya tenido conocimiento del mismo por otro medio.
El asegurador entonces realizará las investigaciones y peritaciones necesarias para establecer la existencia del siniestro y, en su caso, el importe de los daños que resulten del mismo. El asegurado debe colaborar, dando toda clase de informaciones sobre las circunstancias y consecuencias del siniestro, bajo sanción de pérdida del derecho a la indemnización en caso de incumplimiento causado por dolo o culpa grave. Al término de dichas investigaciones el asegurador estará obligado a satisfacer la indemnización, debiendo efectuar, en cualquier caso, dentro de los 40 días a partir de la recepción de la declaración del siniestro, el pago del importe mínimo de lo que el aseguradro pueda beber, según las circunstancias por él conocidas.
Responsabilidad personal por incumplimiento
El incumplimiento de las normas sobre garantías de suscripcion obligatoria implica, en todo caso, la obligación de responder personalmente por parte del obligado a suscribir las garantías.